Исследование / Земельные участки в розницу

Редакция портала RealEstate.ru в течение апреля провела телефонный опрос торговцев земельными участками с целью выяснить цены на данный товар. Географию сбора статистики мы ограничили севером, западом и югом области до 50-го километра – считается, что именно эти территории вызывают повышенный интерес покупателей.

Почему только участки

Интерес к рынку загородной недвижимости в московском регионе растет не по дням, а по часам. Частные инвесторы ринулись за город по вполне понятным причинам: в городе идет «воспитательный процесс» застройщиков, предложение квартир былым выбором уже не блещет. Из-за искусственного сокращения объема выставляемых на продажу квартир и «ниагарского водопада» нефтедолларов цены на недвижимость взметнулись ввысь, словно опасаясь за абсолютную ценность самой недвижимости в мире обесценивающегося доллара. Вот и выросла цена 1 кв.м в секторе элитного городского жилья на 30% только за I квартал т.г.

Одна из возможных альтернатив частного инвестирования – загородный дом в организованном поселке, а еще лучше, земельный участок. Потому что за последние года четыре загородные объекты дорожали во многом из-за роста цен на землю.

Дорожает земля более высокими темпами по сравнению со средним темпом роста цен на рынке загородной недвижимости. Подготовленные к застройке участки земли без подряда увеличиваются в цене в среднем в 1,5 раза. А земля с домами по прогнозам экспертов из разных компаний за текущий год в среднем прибавят порядка 15%, что сравнимо с прошлогодним 20-процентным ростом цен на загородное жилье.

Телефонный опрос RealEstate.ru показал, что продавцы понимают чаянья покупателей-инвесторов: доля коттеджных поселков, в которых земельные участки реализуются без подряда, составляет 15-20% от всех имеющихся на рынке в пределах очерченной опросом территории. Правда, на Ленинградском и Ярославском направлениях такое предложение намного меньше. Земельные участки без подряда в коттеджных поселках этих направлений расположены значительно дальше 50-го км, но и на этих северных направлениях они могут появиться уже этим летом.

Минус земельного участка как альтернативного инвестиционного инструмента состоит в более длительном относительно города инвестиционном периоде. Другой минус - в рисках, характерных для формирующегося рынка земли, якобы уже поделенного, во что с трудом верится. Впрочем, даже если в это поверить, из «полуфабриката», приобретенного застройщиком, еще надо создать товар, главными характеристиками которого являются безукоризненные документы и наличие инженерных коммуникаций. Интерес пятой части «загородных» покупателей подстегивается ликвидностью земельных участков, которые, к тому же, обходятся дешевле по сравнению с домом на земельном участке. Но некоторые эксперты придерживаются другой точки зрения: нерационально приобретать земельный участок в поселках, где разрешено экономить на подрядных услугах девелоперов.

Что, где, почем

Опрос RealEstate.ru показал, что вне зависимости от направления и удаленности от МКАД продажа земельных участков без подряда идет в основном в средних (35-65 участков) и крупных (150-200 участков) коттеджных поселках. При этом площадь земельного участка не зависит ни от направления, ни от удаленности от МКАД, а цена за сотку не столь однозначно, как обычно представляется в прессе, привязана к расстоянию от кольцевой дороги. Все это доказывает, что сегодня нет четких универсальных критериев оценки подмосковных мест, пригодных для загородной жизни.

Тем не менее, анализ сводных данных заставляет условно подразделить рынок подмосковной земли на несколько ценовых зон: 1-я зона - до 10 км, 2-я - от 10 до 20 км, 3-я зона - от 20 до 30 км и, 4-я зона - от 30 и далее (примерно до 60 км.

Земельные участки в трех первых зонах различаются между собой в первую очередь диапазоном цены. При этом стоимость сотки в коттеджном поселке, расположенном в 20-30 километрах от МКАД нередко выше, чем цена сотки земли в поселке в 10-20 километрах.

Интересно, что созданный в последние годы миф о сверхвысоких ценах продаж земельных участков на Рублево-Успенском направлении, опросом редакции RealEsate.ru также подтвердился не полностью. Примеры астрономических цен есть, например, в поселках, находящихся внутри 10-тикилометровой зоны, где сама жизнь дороже, чем в центре Москвы. В готовых поселках Рублево-Успенского направления во 2-й ценовой зоне цены на землю оказываются на 25-50% выше, чем на соседнем Ново-Рижском шоссе, но несколько ниже в сравнении с Минско-Можайским и Калужско-Киевским направлениями.

В более отдаленных от кольцевой дороги поселках (условно 3-я и 4-я зоны), пока не застроенных и где в розницу разошлось участков гораздо меньше (по сравнению с 1-й и 2-й зонами), цена сотки по Рублевско-Успенскому направлению совпадает с ценам Новой Риги. Особенно в тех случаях, когда проведена внушительная рекламная артподготовка продаж поселка.

Если же от цены отсечь имиджевую составляющую, то оказывается, что цены предложения на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях не намного выше цен на направлении Дмитровско-Осташковском. И можно быть уверенным, что конкурентные преимущества этой местности - хорошие лесные массивы, большая вода, сравнительно низкая загруженностью магистралей – позволят статусным землепользователям повысить цену на здешнюю землю до уровня популярных направлений.

Активный рынок заканчивается на первом бетонном кольце Подмосковья. Столь четко определить этот рубеж позволяет сравнение цен продажи земельных участков в поселках, находящихся за пределом и внутри Бетонки. Аналогичные объекты, расположенные по разные стороны условной границы и недалеко друг от друга, различаются в цене примерно на 25-30%. Еще больше разрыв цен между предложениями внутри и за Бетонкой видим на направлениях, не отличающихся природной уникальностью. Отчасти это связано с тем, что земля за пределами первого бетонного кольца имеет более разрозненную структуру владения.

Судя по полученным данным, довольно явно представляется следующая закономерность: участки, расположенные в хорошем лесу или на большой воде, но далеко от Москвы (за 50-60-ым километром от МКАД) гораздо более привлекательны для покупателей, и поэтому дороже тех, что расположены на 20-25 км ближе к столице, но дальше от воды и лесов. Примерно одинаковые по потребительским параметрам земельные участки на одном и том же направления могут различаться в цене в 2-3 раза. Но все же, чем ближе к МКАД расположен участок, тем легче при необходимости он может быть реализован.

В целом цены на землю по разным направлениям севера – северо-запада – запада и юго-запада различаются не очень значительно, причем их колебания определяются целым набором факторов. Как на текущий уровень, так и в обозримой перспективе на рост цены будут влиять степень завершенности строительства поселка, наличие рядом выстроенных поселков или общественных, досуговых центров. Цена сотки во второй и любой последующей очереди поселка, как правило, на 35-40% превышает стоимость земли в первой.

RealEstate.ru