Жильё в центре – дорого, но приятно

Причудливые дома дореволюционной постройки со скульптурами, лепниной, колоннами уживаются со строгими зданиями сталинского периода и элитными жилищными комплексами, возведёнными в последние годы. Центр столицы никогда не отличался строгостью пейзажа, и именно в её неоднородных застройках кроется обаяние Москвы. Поэтому неудивительно, что очень многим хочется стать обладателями своего кусочка счастья, материально выраженного квадратными метрами жилья в ЦАО. Желание это посетило многих в начале 1990-х. Именно тогда начали расселять коммунальные квартиры, освобождая, таким образом, самые привлекательные жилищные площади Москвы. В то время активно приобретались квартиры именно в особняках дореволюционной постройки. В результате, счастливый покупатель становился владельцем «старинного жилья», «антиквариата», что крайне льстило самолюбию владельца. На самом деле, в некоторых ракурсах всё не так радужно. Обладателя квартиры в старинном доме может поджидать много неприятностей, самой безобидной из которых окажется проблема с неисправной сантехникой. А если в здании не проводился капитальный ремонт, оно может с лёгкостью рухнуть. Подобная печальная история произошла в Киеве – когда в центральной части города рухнул четырёхэтажный дом постройки 1917 года. Но до такой крайности дело вряд ли дойдёт, если судить по словам префекта Центрального Административного Округа Сергея Байдакова: «В ЦАО 3942 старинных дома, при этом 1139 из них довольно ветхие, а 245 домов требуют первоочередного вмешательства. Так звучит выдержка из плана, составленного в 2005 году. На данный момент была проведена диагностика 94 зданий, и только три из них были признаны аварийными». О подводных камнях, которые ожидают покупателя здания дореволюционной постройки, подробнее мы поговорим чуть ниже. Другой сегмент рынка старого фонда жилья – здания сталинской эпохи. Это дома, построенные в между 1920-1950 годами. В отличие от дореволюционных домов, которые стоились в основном по индивидуальному проекту, и поэтому среди них редко встречаются типовые постройки, квартиры сталинской эпохи имеют фиксированный метраж - однушки около 30-40 квадратных метров, двушки -65-80 и трёшки – 85-112. Несмотря на некоторую суровость декора и минимализм, эти здания тоже очень высоко ценятся на рынке старого фонда. Цена за квадратный метр колеблется от 6000 до 10000$, и понятно почему - потолки больше трёх метров, кирпичная кладка, надёжность, удобное месторасположение всегда привлекали покупателя. К тому же, при Сталине было опасно всё; плохо строить - в частности, поэтому у покупателей сталинок обычно не вызывает нареканий общее состояние зданий, хотя последние нуждаются в реконструкции. Поэтому речь пойдёт в основном о домах, построенных до 1917 года. Тут больше нюансов и гипотетических рисков. По большому счёту, список требований к так называемой недвижимости старого фонда такой же, как и к элитным новостройкам – хорошее месторасположение и хороший качественный капитальный ремонт или же полная реконструкция; и то, и другое обязательно подразумевает под собой смену перекрытий и коммуникаций. Как говорилось выше, пик продаж пришёлся на 90-е. Сейчас потенциальные покупатели стали лучше разбираться в ремонте, и жильё, в котором не была произведена реконструкция, уже не котируется. Будущему покупателю нужен дом, отвечающий ряду требований. Возникают справедливые сомнения – если сам дом находится в изношенном состоянии, то вполне вероятно, что в доме живут безответственные, ненадёжные люди. К тому же, при покупке ветхого здания возникает опасность: ведь такой дом государство всегда может забрать под капитальный ремонт. Именно поэтому покупать квартиру в доме, где не были заменены перекрытия и проведены новые коммуникации, покупать немного рискованно. Для информации - продолжительность жизни дома и отдельных его элементов утверждена в распоряжении премьера правительства Москвы N 223-РП от 12.03.96 г. (в редакции от 2.04.97 г. N 326-РП). Железобетонные сборные и монолитные перекрытия прослужат150 лет; деревянные по балкам: металлическим - 100 лет, деревянным - 90 лет. Впрочем, все эти факты несильно влияют на цены, они довольно высоки – от 7000$ до 10000$. Итак, если с перекрытиями и коммуникациями всё в порядке, можно перейти на другой уровень оценки жилья. Какие ещё факторы будут влиять на цену, точней играть на её повышение? Известно, что при приобретении квартир в спальных районах, покупатель обращает много внимания на близость к метро. А вот для покупателей жилья в центре близость к метро не играет никакой роли, ибо сами они в метро ездили давно, в розовой комсомольской юности. Будущих владельцев квартир гораздо больше волнует удобная транспортная развязка, и, конечно, уютное место для «железного друга» - близкий паркинг для машин, а в идеале – подземный гараж. В связи с этим, на рынке недвижимости очень ценятся дома, в которых была произведена полная реконструкция, которая подразумевает под собой полный снос дома и последующее его восстановление, но уже с постройкой подземного паркинга. (В таких домах место для машины в подземном гараже может стоить 150 000 долларов США, что равносильно цене однушки в «спальном районе» Москвы»). Проблема наличия машиноместа для центра сейчас очень актуальна. Несмотря на обещания Ю.Лужкова в ближайшее время снабдить подземными гаражами практически весь ЦАО, автомобили продолжают парковать по краям дороги и – чисто московское безобразие, распространившееся на всю страну – на тротуарах. Немаловажными факторами будут наличие зелени, (например именно из-за парка и удалённости от шумных улиц квартиры в районе Патриарших прудов пользуются таким спросом), близость к (естественно!) элитной школе, и т.д. Вид из окна и количество квартир в доме тоже будут играть немаловажную роль. Например, квартиры в так называемых доходных домах (порой, несмотря на очень хорошую локализацию) будут стоить немного дешевле потому, что они имеют внутренние дворы-колодцы и сотообразную внутреннюю структуру – типовые, однородные по планировке квартиры, сгруппированные вокруг лестничных клеток, коридоров и галерей. Немаловажными факторами, формирующими цены на недвижимость такого рода, будут возможность свободной планировки, высота потолков (только до 1917-го года строились пятиметровые потолки, и многим это нравится) и, конечно, наличие службы консъержа и охраны в подъезде и рядом с домом. И одну из самых важных ролей конечно играет местоположение. Несмотря на то, что в Москве с каждым годом появляется всё больше районов, претендующих на звание элитных, престижнее всего жить в центре. А уж если человек заботится о престиже, то квартиру стоит покупать не просто в центральном районе, а в престижном центральном районе. Самыми элитными и дорогостоящими (несмотря даже на плохо развитую инфраструктуру) сейчас считаются Патриаршие Пруды и Остоженка. Чтобы наглядно продемонстрировать всё вышесказанное, хотелось бы привести пример. Если вы москвич, то вы знаете район Остоженки и улицу Пречистенку, если нет, и вы только планируете приехать в нашу столицу, обратите внимание, гуляя по Пречистенке, на некоторые дома, которые являются памятниками архитектуры и “элитным комфортабельным жильём” одновременно. Пример - Пречистенка 28. Этот четырёхэтажный особняк был построен в самом начале 20-го века по проекту архитектора Кукишева. Он был отреставрирован, в отделке здания использовались исключительно высококачественные материалы, натуральный камень и гранит. Эркерные огромные окна, изящные резные балкончики, камин во многих квартирах делает это здание очень привлекательным для потенциальных покупателей. Но и у этого дома есть ряд недостатков. В нём всего один лифт, слишком много квартир, да и отделка площадей общего пользования стандартна. Поэтому стоимость квадратного метра в таком доме не превышает 13 000 за квадратный метр. А вот в доме напротив квадратные метры предлагаются уже по 25000. Это реконструированный особняк с историческим фасадом на 6 квартир. Он выполнен в классическом стиле, его выгодно отличают парадные лестницы, французские балконы, французские окна, эркеры, а так же прекрасная отделка внутренних помещений с применением дорогостоящих материалов. Дом полностью укомплектован техникой, современными лифтами, в подъезде выполнен качественный ремонт, а самое главное, повторимся, в этом доме всего шесть квартир. И это приближает его к особнякам, рассчитанным на одного покупателя, одного владельца. Такие особняки занимают на рынке недвижимости отдельную нишу. Они не рекламируются в специализированных журналах, в Москве их всего около 200 штук, они никогда не выставляются на открытый рынок, и продаются в эксклюзивном порядке. Стартовая цена составляет 20 000 за квадратный метр, и это того стоит. Ибо помимо всех вышеперечисленных «приятностей», рассчитаны они на одного владельца и напоминают больше коттедж, с той лишь разницей, что эти «коттеджи» располагаются в самом центре Москвы. Одним словом, если Вы живёте в приятном центральном районе, в квартире, купленной пусть и на вторичном (зато каком!) рынке, в полностью реконструированном доме с огороженной охраняемой территорией, паркингом, рядом с парком и чудесным видом из окна, то Вы счастливчик. Ибо по прогнозам аналитиков такое жильё никогда не превратится в уксус, напротив, с каждом годом оно будет становиться всё ценнее, как и положено хорошему вину. Абрахманова Е.А. По материалам портала Горячая Линия Недвижимости