Несколько слов об инвестировании в объекты коммерческой недвижимости

Число запланированных и реализованных проектов коммерческой недвижимости растёт в нашей стране день ото дня. При этом, первоначально оговоренные сроки реализации проекта, как правило, никогда не выдерживаются. Причина частого срыва сроков кроется не только в отношениях между собой девелоперов и монополий, но и хронические проблемы с финансированием реализуемых проектов. Застройщики опасаются привлекать долевое финансирование, опасаясь возможных проблем с управлением объектом в будущем, в отличие, скажем от сектора строительства жилой недвижимости, где этот инструмент привлечения средств является одним из самых действенных. В такой ситуации, выходом для застройщиков могут стать банковские кредиты и инвестиции в капитал. Примеры для подражания В государствах Евросоюза и за океаном, в странах, где риски существенно ниже, чем в России, девелоперы имеют большую свободу манёвра. Банки, столкнувшиеся с ипотечным кризисом, стараются переложиться в сектор коммерческой недвижимости, делая выгодные предложения девелоперам, предлагая кредиты на довольно привлекательных. условиях. Наиболее распространенные варианты: «мостовой» кредит (Bridge) и «постоянный» кредит. Сам процесс кредитования застройщиков условно можно разделить на два этапа. На начальной стадии, от составления бизнес-плана до завершения строительства застройщику выдаётся так называемый «мостовой кредит». Затем, по завершении строительства, после запуска объекта в эксплуатацию, девелоперу выдаётся ещё один кредит, на этот раз на большую сумму, но обходится такой кредит дешевле. Новый кредит, используется для выплат по первому кредиту и позволяет выплачивать проценты по второму кредиту, на протяжении срока эксплуатации объекта, без возврата самого «тела» кредита. Именно поэтому, такой кредит и называется постоянным, для застройщика выгоднее всё время платить проценты, но не выплачивать саму сумму, взятую в долг, т.к. ставка по кредиту ниже существующей нормы доходности реализуемого проекта. Для банков такое сотрудничество также выгодно: их деньги работают в реальном проекте, приносят стабильные постоянные выплаты в качестве процентов, банку не нужно искать новые объекты для размещения средств. Кредиторы сомневаются В нашей стране положение с вложениями в коммерческую недвижимость отличается от зарубежной ситуации. Банки не доверяют девелоперам, следствием чего являются высокая стоимость кредитных ресурсов. Средняя ставка, на которую может рассчитывать девелопер – 12 процентов годовых в иностранной валюте. Инвестиции в капитал также привязаны к жёстким требованиям банков к застройщикам, а доля акций, которую согласны получить банки, не настолько велика, чтобы сделать проект выгодным, поэтому бизнесменам приходится искать иные схемы привлечения капитала. Становимся платёжеспособным застройщиком Как известно, банки очень часто отказывают в финансировании инвестиционным проектам. Почему это происходит? Как правило, параметры проектов не отвечают требованиям банков, предъявляемым к проектам, претендующим на получение банковского кредита. Банку нужно быть уверенным в том, заёмщик платёжеспособен, для чего тому необходимо предоставить банку бухгалтерскую документацию за 3-5 лет и иметь хорошую кредитную историю. Как правило, девелоперская компания не отвечает этим требованиям. Главная причина заключается в том, что обычно для каждого нового проекта создаётся новоё юридическое лицо, для удобства ведения отчётности и оперативного управления проектом. Разумеется, что у только что созданного юридического лица нет и не может быть никакой кредитной истории, так же, как у него нет и документов о деятельности за последние 3-5 лет. Выход из такой ситуации – попытка договориться с банком, для чего девелопер будет вынужден сначала получить кредит для материнской компании, которые потом должен будет внести в качестве вклада в капитал новой компании. Можно получить кредит и непосредственно на новую компанию, под гарантии материнской компании, при условии наличия у неё хорошей кредитной истории и её соответствия требованиям банка, выдвигаемым к заёмщикам. Следующей проблемой можно считать отсутствие обеспечения по кредиту у девелоперов, которое отвечает требования банка – кредитора. Обычно, банки устраивает обеспечение в виде каких-либо активов, уже имеющихся в наличии у потенциального кредитора. Как правило, стоимость активов, не больше суммы кредита с учётом коэффициента покрытия. Тут стоит отметить, что оценочную стоимость объекта определяют оценочные компании, аккредитованные банком для выполнения этой работы, и действующие в интересах банка. Проводится оценка, в частности и т.н. «доходным методом», когда при оценке учитывают не только стоимость объекта, а и доход, который получает собственник при его эксплуатации. Однако, как показывает практика, даже оценка объекта по доходному методу, далеко не всегда делает заёмщика платёжеспособным в глазах банка. Обычно, банки выдвигают дополнительные требования к заёмщику, требуя использования в качестве обеспечения по кредиту, активов заёмщика. Однако, существует выход и из этой ситуации и заключается он в проектном финансировании. В этом случае, предметом залога является сам объект, строительство которого ведётся девелопером. В этом случае, при возникновении проблем у девелопера, он сможет продать объект на открытом рынке, для погашения кредита и процентов по нему или оставить объект себе. Для банка такое кредитование выгодно, поскольку общая стоимость объекта, включающая стоимость строящегося здания и прав на участок земли в любом случае будет выше, чем размер кредита, выданного банком, а стоимость земли со временем будет только расти. В этом случае, выдача кредита происходит траншами, выдаваемыми по мере готовности объекта, а оценщики время от времени производят переоценку строящегося объекта. Таким образом, риски банка являются покрытыми на всех этапах кредитования. Поиск инвестора Здесь сложность состоит в том, что многие инвесторы согласны вкладывать деньги в проект, только на условиях полного контроля над проектом девелопера. В этом случае, девелопера интересует только контрольный пакет акций девелопера. Естественно, становиться миноритарием девелопер не хочет. Прийти к компромиссу, как правило, не удаётся, поскольку ни одна из сторон не готова идти на уступки. Выход есть и в этом случае. Это – инвестиционное кредитование. Этот инструмент позволяет с одной стороны, обеспечить банку требуемую доходность, а с другой, оставляет девелоперу простор для манёвра. При работе по этой схеме, банк получает доступ к акционерному капиталу, получая, скажем 70 процентов акций компании. Обратный процесс начинается с того момента, как проект начинает приносить прибыль. Девелопер просто выкупает у банка акции, выплачивая деньги из своей доли в прибыли компании. Используя этот механизм, девелопер со временем выкупает все акции и возвращает себе контроль над компанией. Такой вариант кредитования позволяет банку заработать больше, чем банк может заработать на обычном денежном кредите. Ставки по инвестиционным кредитам на 2-3 процента выше, чем по денежным, что обусловлено и большими рисками по таким видам кредитов, поскольку возведённый объёкт, под который брался кредит, может оказаться и убыточным или не настолько прибыльным, как рассчитывал девелопер. С точки зрения девелопера, такой кредит может быть выгодным тогда, когда получить обычный кредит невозможно. В поисках общего языка Нельзя сказать, что кредитные учреждения не желают сотрудничать с девелоперами, скорее можно говорить о том, что найти общий язык банкирам и девелоперам пока не удаётся. Сегодня банки не испытывают недостатка в предложениях о сотрудничестве и заявках на инвестиции в строительство объектов коммерческой недвижимости. К сожалению, далеко не всегда документы, подаваемые в банки, подготовлены на должном уровне, отвечающим внутренним требованиям банка и международным стандартам. Не следует забывать, что представляемый в банк проект должен не просто подходить под требования банка по показателям возврата инвестиций, но и должен содержать показатели планируемой доходности и иметь чёткую аргументацию этих показателей. При этом, многие отечественные девелоперы, причём не только региональные компании, но и фирмы из Санкт-Петербурга и Москвы, зачастую не считают необходимым приглашать к разработке детальных бизнес-планов, компании, специализирующиеся на этом виде деятельности. Решить проблему поиска общего языка между банкирами и девелоперами может посредник, которому по силам понять проблемы каждой из сторон и который в состоянии дать необходимые советы, которые помогут сгладить противоречия между сторонами. Как правило, такими посредниками становятся компании-консультанты, за плечами которых немалый опыт работы на рынке объектов коммерческой недвижимости. В задачи консультантов, как правило, входит анализ предлагаемых проектов, бизнес-планов, предлагаемых потенциальными заёмщиками, приведение документов в соответствие с требованиями банка, а также поиск привлекательных с инвестиционной точки зрения объектов, с заданными показателями доходности и подача заказчику интересующей информации о таких объектах. http://www.britishproperty.ru