эксплуатация недвижимости, управление недвижимостью

Объект недвижимого имущества приобретается в собственность с целью организации предпринимательской деятельности либо же для удовлетворения личных или социальных потребностей. Управление недвижимостью определяется как комплекс операций по развитию и эксплуатации сооружений, главной задачей выполнения которого является достижение наибольшей доходности зданий, увеличение стоимости объекта в процессе эксплуатации, тоесть максимально эффективное использование недвижимости в интересах собственника. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимым имуществом подразумевает выполнение инвестиционных, строительных, риэлтерских, залоговых, обменных и других операций, непосредственно связанных с недвижимостью. Объектами управления могут выступать не только объекты недвижимого имущества, но и соответствующие им системы (земельный и лесной фонд, товарищество собственников жилья и прочее). Управление недвижимостью осуществляется в таких основных трех направлениях: экономическом (управление затратами и доходами, возникающими в процессе эксплуатации недвижимости, а также распределение финансовых потоков), правовом (распределение и комплексное комбинирование юридических прав на недвижимое имущество) и техническом (развитие и содержание объекта в соответствии с его первоначальным функциональным назначением). Различают внутреннее и внешнее управление недвижимым имуществом. Внутренне управление недвижимостью определяется как деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативно-правовыми документами. Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных или уполномоченных структур, направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных правил и норм. Управляющий недвижимостью - это физическое или юридическое лицо, которое на определенных договором с собственником объекта недвижимости условиях с его позиции и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления. Деятельность управляющего объектом недвижимого имущества предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с различными подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт инженерных систем и строительных конструкций объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло, расходные материалы и т.д. В прямые обязанности управляющего входит отбор работников и создание собственного коллектива персонала, обслуживающего вверенный ему объект недвижимого имущества. Управляющий объектом недвижимости совершает нижеследующие функции. Разработка концепции развития объекта с целью его позиционирования в рамках выбранного направления развития, аргументирование его доходных характеристик. Организация и управление эксплуатацией, сервисом, безопасностью. Составление бюджета доходов и расходов по управлению и эксплуатации недвижимости. Управление финансами. Обеспечение контроля и учета фондов, переданных в управление, осуществление стратегического планирования затрат в соответствии с интересами собственника. Осуществление подбора и привлечения арендаторов, сдачи помещений недвижимости в аренду, обеспечение контроля за своевременным поступлением арендных платежей, поддержание арендных ставок в соответствии с текущим рыночным уровнем. Обеспечение максимально комфортных условий работы арендаторов на объекте, контролирование работы эксплуатационных и хозяйственных служб, обеспечение бережного отношения к имуществу собственника. Мониторинг расходования средств на закупку расходных материалов, произведение на конкурсной основе выбора подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги. Управление персоналом (подбор, обучение, разработка должностных инструкций и т.д.). Подготовка и предоставление отчетов для собственника объекта недвижимости. Осуществление юридического сопровождения сделок и заключение договоров по аренде и купле-продаже объектов недвижимости. Представление интересов собственника в государственных и муниципальных органах (ОАТИ, СЭН, Госпожнадзор и др.). Профессиональные компании, занимающиеся управлением недвижимости, идеально выполняют все необходимые функции, поддерживая объект в сохранном состоянии, увеличивая его стоимость и обеспечивая максимальную прибыльность от его содержания.